Umowa o dożywocie to popularne rozwiązanie dla osób starszych, które chcą zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie w zamian za przekazanie nieruchomości. Na czym dokładnie polega ta umowa, jakie prawa i obowiązki wynikają z niej dla obu stron oraz ile kosztuje jej zawarcie? W tym artykule wyjaśniamy kluczowe aspekty umowy dożywocia i jej konsekwencje prawne.
Umowa dożywocia
Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy Kodeks cywilny (k.c.) jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia (art. 908 § 2 k.c.).
Dla przykładu zatem, jeden z członków rodziny (np. rodzic) może przenieść na innego (np. dziecko) prawo własności nieruchomości jednocześnie zapewniając sobie możliwość dożywotniego zamieszkiwania w lokalu poprzez zawarcie przez nich tzw. umowy o dożywocie. Wówczas, zgodnie z art. 910 § 1 k.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.
W jakiej formie umowa dożywocia?
Według zaś art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione. Oznacza to, że zawarcie umowy dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego i wizyty w kancelarii notarialnej. Brak zachowania formy aktu notarialnego skutkować będzie nieważnością czynności prawnej.
Jakie koszty?
Koszt notariusza przy umowie o dożywocie składa się z kilku elementów:
1) taksy notarialnej,
2) opłaty za wpis w księdze wieczystej (200 zł),
3) podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC).
Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia opłaty według obowiązującej taksy notarialnej zależnej od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy o dożywocie. Podobnie wysokość PCC jest zależna od wartości nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – u.p.c.c.). W momencie zawarcia umowy dożywocia, na podatniku będzie bowiem ciążył obowiązek podatkowy z tytułu ww. umowy, a stawka podatku, liczona od wartości rynkowej nieruchomości, wyniesie 2% (art. 7 ust. 1 pkt 2 u.p.c.c.).
Zgodnie zaś z § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (dalej jako: rozporządzenie) i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Kontakt w sprawie porady prawnej umowa dożywocia
Potrzebujesz pomocy/porady prawnej w sprawie umowy dożywocia? Skontaktuj się z nami na kontakt@prawodlaciebie.com.pl